▍江苏千树律师事务所
▍南京市江北新区星火路15号智芯科技随着城市化步伐的加快，大量农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围，为了解决被拆迁人的居住问题，*府修建了专门的拆迁安置房，在实际生活当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为，但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。年7月，笔者接触了一起有关拆迁安置房的买卖合同纠纷案件，代理的是被告（卖家）一方，经过两次庭审，多次补充证据，最终法院全部采纳笔者的答辩意见，判决原告败诉。两原告与两被告于年11月19日签订《协议书》约定以元的价格，将位于南京市雨花台区的房屋出售给原告。首付款元，其中定金元，剩余元交房时支付。原告替被告偿还老家房贷冲抵房款，且约定“如一方悔约，按照定金支付多少承担责任”。后原告如约支付定金元，并自年1月1日起替被告支付其老家淮安市洪泽县两处房产的银行贷款。年4月4日双方书面确定两处房贷剩余元（从年1月1日起），己支付房款元，仍欠剩余房款元，同日被告将案涉房屋交付给原告并居住至今。截止年6月27日，原告共计向两被告支付房款元（直接支付房款元，代为偿还房贷元）。案涉房屋虽为拆迁安置房，但是己经符合上市交易条件可以过户。但双方对房款支付数额和过户未达成一致，原告诉请：1、确认原、被告于年签订的房屋买卖《协议书》合法有效；2、判令两被告立即将南京市雨花台区的房屋登记至原告名下；3、判令两被告支付违约金元；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。笔者代理该案后，因为双方款项来往频繁，数目多且乱，经过笔者一笔笔核对账目，于第一次庭审时提出第一个争议焦点即原告认为其还通过现金方式向被告支付了元房款并提交了取现记录，是否可信？法院认定，协议书系张国喜、章顺林与*文平、楚萍的真实意思表示，不违反法律、行*法规的相关规定，合法有效，各方均应按约履行。根据协议约定，房屋总价款元，双方均认可原告已支付的房款部分为元。原告认为其还通过现金方式向被告支付了元房款并提交了取现记录，法院认为，取现记录不足以证明取现的金额系支付给被告的房款，被告对于该元不认可，原告未能提供其他证据证明其已足额支付房款。故对于原告要求被告将涉案房屋登记至原告名下的主张，无事实和法律依据，法院不予支持。原告未能证明被告有违约行为，对于违约金的主张，法院不予支持。尊敬的审判长、审判员：江苏千树律师事务所接受两被告的委托，指派本律师作为其委托诉讼代理人参与本案诉讼，现结合事实和法律发表如下答辩意见：一、两被告在房屋买卖协议签订后，一直按约履行，从未有过违约行为年11月19日，两被告与两原告签订了房屋买卖《协议书》，协议约定两被告以70.5万元价格将位于南京市雨花台区某房屋出售给两原告，并约定了支付方式和违约责任。按照双方协议约定，两被告将房屋交付给两原告居住，两原告一直居住至今，且在案涉房屋达到过户条件时，两被告也是积极配合两原告进行房屋过户。从年7月14日，两被告第一时间配合两原告去办理《南京市经济适用住房上市登记》的办理可知，之后两被告也曾多次主动和两原告联系办理过户，只是在洽谈时双方对已支付的房款结算金额有所出入，所以一直没有过户成功。两被告并没有违反双方签订的房屋买卖协议约定，而两原告提出的“两被告坐地起价要求再行支付50万元”这一说法不是事实。二、两原告未支付全部房款，其提出已支付房款的数额有误年4月4日，两被告与两原告签订的补充协议，当时签订的背景是原告一口头答应签完此补充协议后，就立即支付5.5万元房款给被告一，所以才有此补充协议约定的总额仅65万元的计算方式，但是签完协议之后，原告一并未按照口头约定支付5.5万元给被告一，至今都没有支付。同时，该份补充协议签订之时，被告二并不知道和认可，也没有原告二的签字，所以该份补充协议对原告二是没有约束力的。根据双方的金钱往来，我方确认收到两原告的房款如下：1、截止年4月4日，两被告确实已收到两原告支付的23万房款；2、两被告老家的两处房子还贷情况如下：第一处（商品房），自年1月至年1月10日，两原告一共还款25期，等额本息还款法，本金一共还款.53元，第二处（门面房），自年1月21日至年6月21日，一共还款54期，等额本息还款法，本金一共还款.57元，两处房产两原告共还款.1元。3、两被告通过
